Notaire achat immobilier : quelques conseils pour votre achat immobilier, présentation des grandes étapes, explication des frais de notaire.
Quelles sont les questions clés à se poser avant d’acheter un bien immobilier ?
Quelques éléments relatifs au bien immobilier lui-même (non exhaustifs) :
- sa situation géographique : adresse, quartier, proximité de commerces / école(s) / lieu de travail
- ses caractéristiques primaires : étage, ascenseur, exposition, surface habitable
- ses caractéristiques secondaires : cave, balcon(s), terrasse(s), jardin, garage, place de parking
- la qualité de construction et d’entretien : ancienneté, diagnostic, façade, état des immeubles avoisinants
- les nuisances sonores et olfactives : double vitrage, bars / restaurants, voisinage immédiat
- l’accessibilité : moyens de transport, stationnement
Posez un maximum de questions en visitant le bien et pensez à effectuer plusieurs visites, à différents moments (notamment jour / nuit) pour bien connaître l’ensemble des paramètres avant de vous décider.
Par ailleurs, n’oubliez pas de vous informer et de bien réfléchir sur tous les paramètres liés à votre budget d’achat :
- le prix (et marge de remise)
- les charges de copropriété et répartition
- la taxe foncière et la taxe d’habitation
- la consommation énergétique
- les frais de notaire
- les éventuels travaux
- le coût du prêt (intérêts)
- les mensualités du prêt
- la nécessité d’un apport personnel
- la durée du prêt
Quelles sont les grandes étapes d’un processus d’achat immobilier / de vente immobilière ?
1- La recherche du bien immobilier
Plusieurs méthodes de recherche s’offrent à vous : sites Internet, magazines d’annonces, ventes entre particuliers, ventes aux enchères (via un notaire), sites spécialisés d’annonces notariales, agent immobilier.
Aucune voie privilégiée, ce sera à vous de décider de ce qui vous convient le mieux.
2- L’offre d’achat
L’offre d’achat peut être faite par email, courrier postal, lettre manuscrite.
Elle doit contenir : le prix proposé par l’acheteur, le délai de validité de l’offre (8 à 12 jours maximum), les formalités de réponse du vendeur, les conditions de la conclusion légale de la vente.
Attention, l’offre d’achat engage celui qui la signe.
3- Le choix du notaire
Le choix du notaire est entièrement libre. L’acquéreur et le vendeur peuvent soit recourir chacun à leur propre notaire soit décider de prendre un notaire commun.
La rémunération est fixée par l’Etat, pour tous les notaires en France.
De manière générale, c’est au notaire du vendeur de rédiger la promesse de vente, et au notaire de l’acquéreur de rédiger la vente définitive.
4- La promesse de vente (ou « promesse unilatérale de vente »)
La promesse de vente oblige le propriétaire à vendre son bien à un prix déterminé au potentiel acquéreur. En signant la promesse de vente, il lui donne une « option » exclusive pour un temps limité (entre deux et trois mois).
Pendant cette période, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou la proposer à une autre personne. Quant à l’acquéreur, cette promesse de vente lui permet de décider s’il souhaite finaliser son achat ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité dite d’ « immobilisation » correspondant en général à 10 % du prix de vente (qui sera perdue pour l’acquéreur s’il décide finalement de ne pas acheter le bien).
La promesse de vente contient notamment une série de diagnostics obligatoires, aux frais du vendeur (plomb, amiante, termites, risques naturels, performance énergétique, surface en loi carrez, etc.). Elle constitue une garantie contre les vices cachés, une garantie de conformité, et une garantie contre l’éviction.
5- L’offre de prêt
L’acquéreur dispose alors de 30 jours pour obtenir un prêt conforme à la promesse de vente. Lorsque l’offre de prêt est émise par la banque, l’acquéreur emprunteur doit attendre 10 jours à compter de sa réception pour pouvoir l’accepter et ainsi finaliser la vente.
6- La signature de l’acte de vente
La signature de l’acte de vente se traduit par un rendez vous physique à l’étude notariale de l’acquéreur, où sont présents le vendeur et son notaire (et le cas échéant l’agent immobilier).
Le notaire de l’acquéreur effectue la lecture de l’acte, puis invite à la signature.
Une fois l’acte de vente signé, le vendeur remet les clefs à l’acquéreur, et l’acquéreur effectue le paiement du notaire.
Il est souvent recommandé de visiter le bien avant la signature de la vente pour relever notamment les compteurs de gaz et d’électricité
7- Le paiement du prix de vente
Parallèlement à la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit payer le montant du prix de vente au vendeur, en prenant soin de déduire l’indemnité d’immobilisation.
Il doit également payer les frais de notaires, comprenant plusieurs éléments que nous détaillerons plus bas.
8- La délivrance du bien
Dans le cas où le bien a été vendu libre, le vendeur a pour obligation de le délivrer à l’acquéreur, libéré de tout meuble (sauf en cas d’accord spécifique).
Si le vendeur ne respecte pas cette obligation, l’acquéreur peut obtenir l’annulation de la vente ou l’exécution de la délivrance en recourant au tribunal de grande instance.
Sur les frais de notaires, que perçoit réellement le notaire ?
Selon l’article 1593 du code civile, les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier. Toutefois, le vendeur peut accepter de les payer et le prix est alors dit « contrat en mains » ou « acte en mains ».
Les « frais de notaire » contiennent :
- les honoraires du notaire, appelés aussi « émoluments » : ils sont réglementés et calculés proportionnellement par tranche sur la valeur du bien (même principe que l’impôt sur les revenus).
Ces émoluments représentent en moyenne entre 10% et 20% des frais de notaires, les frais restant sont composés de :
- différentes taxes reversées à l’Etat : les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, le service de la publicité foncière, la plus-value éventuelle, et d’autres taxes plus particulières
- des droits dits de « mutation »
- des frais liés à votre emprunt : frais d’hypothèque ou de cautionnement
- des frais administratifs, appelés aussi « déboursés », qui sont provisionnés par l’acquéreur (et ajustés par la suite en fonction de l’écart entre provisions et frais réels)
