Peut-on louer un bien de sa propre SCI ?

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Sommaire :

 

  1. Être locataire de sa propre SCI : est-ce possible ?
  2. Conditions de la location onéreuse à respecter
  3. Location à titre gratuit : conséquences
  4. Quels sont les risques si cela est considéré comme de l’abus par l’administration ?

Louer un bien de sa propre SCI : est-ce possible ?

Oui, en tant qu’associé ou gérant d’une SCI vous pouvez très bien devenir locataire d’un bien qui appartient à cette SCI. Même lorsqu’il s’agit d’une SCI familiale. Aucune interdiction n’empêche cette location, toutefois cela entraîne des conséquences.

Si l’associé loue un bien qui appartient à la SCI et en fait sa résidence principale, alors il ne pourra plus profiter de :

  • la déduction de 20% sur les droits de succession,
  • du droit d’occupation pour le conjoint survivant,
  • l’abattement de 30% sur l’impôt sur la fortune immobilière.

Pour éviter toute sanction par l’administration il convient de respecter un mode opératoire similaire à une location auprès d’un locataire externe. Nous détaillons ci-dessous les deux cas de figure d’une location onéreuse et d’une occupation à titre gratuit du logement par un associé de la SCI.

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Conditions de la location onéreuse à respecter

Il est important de formaliser un contrat de bail entre l’associé de la SCI et la SCI qui lui loue le bien immobilier. La durée du bail doit également respecter les délais prévus par la loi pour éviter tout problème avec l’administration.

Il est préférable de se référer aux loyers préalablement demandés si le bien était déjà loué pour avoir une base de référence objective. La location du bien par un associé de la SCI ne doit léser la SCI et donc ne pas lui couper sa source de revenus.

Les revenus générés par les loyers versés par l’associé-locataire constituent donc les revenus de la SCI et sont imposables sous le régime de la SCI (IR ou IS). Les charges relatives à l’entretien du bien immobilier sont toujours déductibles si les conditions de marché sont respectées. Il faut garder en tête que créer un déficit foncier via un loyer anormalement bas peut entraîner des sanctions.

Enfin l’associé-locataire qui occupe ce logement à titre de résidence principale ne peut pas profiter de l’exonération de la taxe sur la plus-value immobilière en cas de vente du bien immobilier ou de cession des parts sociales de la SCI.

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Occupation à titre gratuit : conséquences

Le cas d’une occupation à titre gratuit par l’un des associés de la SCI est un cas plus sensible. En effet, cela prive la SCI de revenus locatifs. Ainsi cela entraîne un déficit foncier avec les charges d’entretien du bien immobilier. Des règles spécifiques s’appliquent alors.

Si la SCI est sous le régime à l’IR, alors les charges d’entretien du bien immobilier ne peuvent pas être déduites et la SCI présente alors un résultat fiscal nul : pas de revenus, pas de charges.

Si la SCI est sous le régime à l’IS, alors l’avantage en nature accordé à l’un des associés sera valorisé. Il devra être intégré dans la rubrique des revenus mobiliers de l’associé en question. Cela aura donc un effet sur ses impôts sur le revenu. Par ailleurs la SCI doit également comptabiliser ce produit imposable dans ses comptes avant de déduire les charges d’entretien.

L’associé de la SCI qui occupe le bien à titre gratuit ne peut plus :

  • Profiter de l’abattement de 30% sur l’IFI,
  • Déduire les charges locatives,
  • Bénéficier d’une déduction de 20% sur les droits de succession,
  • Bénéficier d’un droit d’occupation en tant que conjoint survivant.

En cas de vente du bien immobilier occupé à titre gratuit par un associé, ou en cas de cession de parts de la SCI il est possible de bénéficier de l’exonération de taxe sur la plus-value immobilière.

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Quels sont les risques si cela est considéré comme de l’abus par l’administration ?

Si la location à un associé de la SCI (à titre onéreux ou à titre gratuit) peut être interprété comme réalisée dans le but d’alléger les charges fiscales alors l’administration fiscale peut qualifier cet abus d’abus de droit.

Quelles sont les conséquences ? La SCI peut être condamnée à verser des intérêts de retard. Et les associés contribuables devront payer une majoration de 80% des impôts normalement dus.

Enfin l’administration fiscale peut décider de conduire une procédure de redressement plus importante. Donc les sanctions peuvent faire mal au portefeuille de la SCI et des associés de cette SCI. C’est pourquoi il convient de prendre la décision de louer un bien à un associé de la SCI avec prudence.

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