Des dégâts dans les parties communes, que faire ?

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Sommaire :

 

  1. Parties communes : rappel de ce que dit la loi
  2. Constater les dégâts et identifier le responsable
  3. Prévenir le syndic
  4. Faire intervenir des experts si nécessaires
  5. Effectuer les réparations
  6. Qui paie les réparations ?
  7. Quand lancer une procédure judiciaire ?

Parties communes : rappel de la loi

La loi de 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis précise que chaque copropriétaire est libre d’user et de jouir de son lot privatif et également des parties communes. Comme pour d’autres textes juridiques, le principe clé est le suivant : ce droit d’usage et de jouissance ne doit pas porter atteinte au droit des autres copropriétaires.

Ainsi lorsqu’un voisin (copropriétaire ou locataire) entraîne des dégradations dans les parties communes, il est tenu responsable des réparations.

Si ces dégradations sont liées à des travaux que ce voisin a fait réaliser chez lui alors il doit également faire réparer ces dégradations à ses frais. Si c’est une entreprise qui travaillait sur le chantier qui en est responsable alors cette société doit financer elle-même les réparations.

Le plus souvent ces dégradations concernent une rampe d’escalier abîmée, de la peinture dégradée ou du carrelage cassé par exemple. Voyons comment gérer ces dossiers quand vous constatez des dégradations dans les parties communes.

1- Recenser les dégâts et identifier le responsable

Quand vous constatez des dégâts dans les parties communes de votre immeuble, si possible prenez contact directement avec le copropriétaire qui en est responsable.

Si des travaux sont en cours dans votre immeuble cela peut être assez aisé d’identifier le responsable mais ce n’est pas toujours le cas.

En prévenant directement le responsable l’objectif est de résoudre rapidement le problème à l’amiable. Ainsi ce copropriétaire pourra gérer ce dossier directement avec l’entreprise ou le responsable du chantier. Les réparations seront alors aux frais de cette société responsable des dégâts.

Le copropriétaire contactera alors directement le syndic pour lui présenter les dégradations commises et les réparations proposées par la société.

2- Prévenir le syndic

Que vous soyez donc le copropriétaire qui est responsable des dégradations ou un autre copropriétaire vous pouvez prendre contact avec le syndic pour faire respecter vos droits.

Pour prévenir le syndic il vous faut le prévenir par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce courrier vous devez préciser les dégradations que vous avez constaté, et la cause si celle-ci est identifiée ou confirmée.

Si vous êtes le responsable, vous pouvez directement proposer la solution et le devis. Précisez que vous prendrez en charge ces frais (par vous-mêmes ou par la société responsable des travaux). Si vous êtes un autre copropriétaire, vous pouvez rappeler au syndic ses obligations. Il doit en effet prendre les mesures nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état.

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3 – Faire intervenir des experts si nécessaire

Si les dégâts ou les réparations nécessitent l’intervention d’un expert pour obtenir un devis complémentaire, c’est au syndic de s’en occuper. C’est en effet la mission du syndic de s’assurer que l’immeuble est bien entretenu et en bon état.

Il est souvent préférable d’avoir plusieurs devis avant de valider la réparation. Mais si les réparations peuvent être menées rapidement par la société qui a causé les dégradations alors cela peut aussi se faire directement sur validation du syndic.

Dans certains cas il peut être nécessaire de faire intervenir un huissier de justice pour faire constater les dégâts et ainsi recenser officiellement les réparations à mener. Dans ce cas c’est au syndic de prendre la décision de recourir à un huissier de justice. Si le responsable est identifié et ne s’oppose pas aux réparations ce n’est en général pas nécessaire.

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4 – Effectuer les réparations

Le syndic doit d’abord valider le devis et les réparations à réaliser. Ensuite le professionnel retenu pour ces travaux peut effectuer les réparations. Même si le copropriétaire responsable des dégâts est prêt à effectuer les réparations tout de suite, il faut attendre que le syndic valide ces réparations.

En effet c’est le syndic qui est chargé, au nom de tous les copropriétaires, de veiller au bon entretien de l’immeuble. Et un copropriétaire seul ne peut pas valider les réparations à mener.

Qui paie les frais des réparations ?

Quand des dégradations ont lieu dans des parties communes suite à des travaux, le responsable du chantier doit assumer les réparations.

Si c’est le copropriétaire qui effectuait des travaux lui-même alors c’est à lui directement de payer les frais de réparations.

Si, au contraire, le copropriétaire avait confié la réalisation des travaux à une société. C’est cette société qui est responsable des dégradations alors les réparations se feront aux frais de cette société. Si c’est la société en question qui réalise les réparations, elle prendra en charge la main-d’œuvre et le matériel nécessaire. Si c’est une entreprise tierce qui réparera alors la société responsable des dégâts se contentera de payer la facture. C’est le syndic qui doit valider la facture et le choix du prestataire.

Les constats d’huissier ont des prix qui varient en fonction de la nature du constat, de la complexité de la situation. Souvent le coût évolue en fonction du temps passé par l’huissier sur les lieux. Pour en savoir plus vous pouvez utiliser notre outil de devis en ligne auprès de nos huissiers partenaires.

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Quand lancer une procédure judiciaire ?

Si le responsable des dégradations ne peut être clairement identifié alors cela est moins utile de lancer une procédure judiciaire. Celle-ci n’a pour objectif que de contraindre le responsable des travaux de financer les réparations qu’il doit aux autres copropriétaires. Sauf si le syndic a fait preuve de négligence dans sa mission et que c’est le syndic que vous souhaitez attaquer.

Ainsi le cas le plus fréquent est le suivant. Le responsable du chantier peut être identifié comme le responsable des dégradations constatées dans les parties communes. Mais au moment d’effectuer les réparations, ce responsable conteste le devis présenté par le syndic. Soit car il le juge trop élevé. Soit car il considère qu’il intègre des éléments qui étaient déjà dégradés auparavant.

Dans ce cas, le syndic ou le responsable des travaux peut faire appel à un tribunal. Le juge des référés juge les affaires qui nécessitent une prise de décision rapide. Pour éviter que des dégâts ne s’aggrave par exemple. Le tribunal d’instance concerne les autres cas dont les dégâts sont estimés à moins de 10.000€. Et le tribunal de grande instance les cas dont les dégâts sont estimés à plus de 10.000€. Dans certains cas une assignation à comparaître par voie d’huissier peut être nécessaire.

Le juge des référés pourra trancher sur les mesures à prendre pour faire cesser les atteintes aux droits des copropriétaires. Une suspension de chantier peut être ordonnée par exemple. L’ordonnance du juge peut alors être signifiée par voie d’huissier à la partie adverse (le responsable du chantier).

Si nécessaire le juge peut solliciter certains experts comme un huissier de justice pour établir un constat des dégâts causés par les travaux. Dans ce cas les frais d’expertise sont portés par le syndic et pourront être remboursés finalement par le responsable des travaux.

Refus de payer le devis d’une entreprise tierce

Si le responsable des dégâts refuse de payer le devis présenté par le syndic, le recours à une procédure judiciaire peut être nécessaire. Dans ce cas c’est le juge qui tranchera.

En fonction des montants du devis et de l’urgence à agir il faudra donc saisir un tribunal. Le juge des référés si urgent, le tribunal d’instance, si le devis est inférieur à 10.000€ ou le tribunal de grande instance, si le devis est supérieur à 10.000€.

Dans ce cas c’est au syndic de gérer la procédure au nom des copropriétaires et il peut décider ou non de recourir à un avocat (en fonction du tribunal compétent), voire d’un huissier de justice pour faire constater les dégâts et recenser les réparations nécessaires ou faire signifier une assignation à comparaître. Dans ce cas les frais de justice seront indirectement supportés par l’ensemble des copropriétaires.

Non réalisation des travaux demandés

Parfois le point de blocage se situe après la validation des réparations à effectuer. Nous distinguons alors deux cas de figure.

Validation des réparations à l’amiable : Dans ce cas, le responsable des travaux a accepté de plein gré d’effectuer les réparations demandées, à ses frais. Les réparations sont donc à la charge du responsable qui a proposé de le faire. Les réparations n’ont pas été confiées à une entreprise tierce. Cela peut permettre au responsable de payer moins cher (il n’a pas la marge de son concurrent à payer dans ce cas).

S’il n’effectue pas les réparations dans un délai raisonnable, il est alors possible de lui envoyer une lettre de mise en demeure d’effectuer les réparations. Sans retour, vous pouvez alors lancer une procédure judiciaire visant à obtenir une obligation de faire les réparations.

Décision de justice ordonnant les réparations : Si suite à une décision de justice ordonnant les réparations, le responsable n’a toujours rien fait. Vous pouvez lui rappeler ses obligations via un huissier de justice pour faire respecter la décision de justice. Sans réaction du responsable la copropriété sera en mesure de demander des dommages et intérêts. Ou de faire réaliser les réparations par une autre société et envoyer la facture au responsable.

Aggravation des dégâts pendant les travaux

Si la poursuite des travaux aggrave les dégâts, le juge des référés permet d’obtenir une mesure d’urgence. Cela peut aller jusqu’à la suspension du chantier en attendant que d’autres mesures soient prises.

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