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Droit immobilier : tout savoir sur la procédure d’expulsion d’un locataire

La procédure d’expulsion d’un locataire d’un logement loué se fait en plusieurs étapes, et dure plusieurs mois. Le propriétaire du bien loué devra bien respecter les différentes étapes de la procédure et ne devra en aucun cas chercher à procéder lui-même à l’expulsion du locataire, sous peine d’une amende de 30.000€ et de 3 ans de prison.

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1- Obtenir la résiliation du bail

Tout d’abord, le propriétaire doit obtenir la résiliation du bail pour pouvoir ensuite demander une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire.
Pour cela, deux cas de figure existent.

Clause résolutoire intégrée au contrat de bail

On peut intégrer une clause résolutoire au contrat de bail pour anticiper le cas des loyers impayés. Cette clause est « résolutoire », car à partir du moment où un évènement se réalise, l’une ou l’autre des parties peut alors demander l’annulation du contrat. Dans le cas présent, il faut que la clause concerne le non-paiement du loyer par le locataire. Le texte se doit suffisamment précis pour être valable : date de paiement du loyer chaque mois, et si cela s’applique dès le 1er loyer impayé.

Si une telle clause existe dans le contrat de bail, le propriétaire doit alors passer par un huissier de justice pour envoyer un « commandement de payer » au locataire.
A compter de cet envoi, le locataire bénéficie d’un délai de 2 mois pour payer la somme due. Cependant, le locataire peut saisir le tribunal d’instance de son domicile pour demander un délai supplémentaire.

Lorsque le délai est écoulé, le propriétaire peut alors saisir le tribunal d’instance pour demander de constater la résiliation du bail et pour demander une mesure d’expulsion à l’encontre de son locataire mauvais payeur (suite à l’étape 2).

Absence de la clause résolutoire dans le contrat de bail

En l’absence de clauses résolutoire dans le contrat de bail, le propriétaire doit directement saisir le tribunal d’instance (ou de grande instance, si le montant des impayés dépasse 10.000€) pour demander la résiliation du bail et par la même occasion une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire mauvais-payeur. (voir étape 2)

2- Obtenir une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire

Le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance pour demander au juge de prononcer un avis d’expulsion à l’encontre du locataire mauvais payeur. Si le montant du préjudice est supérieur à 10.000€, il doit saisir le Tribunal de grande instance.
Le propriétaire a la possibilité de demander un référé (procédure concernant des cas urgents). Des horaires sont dédiés aux procédures en référé au sein de chaque tribunal.
Pour cela, le propriétaire doit au préalable envoyer une assignation au locataire par voie d’huissier de justice.

A cette étape, le propriétaire peut demander l’aide d’un avocat pour rédiger la requête en référé auprès du tribunal. Il peut aussi demander son aide pour se faire représenter devant le juge. Le locataire peut, s’il le souhaite, demander à être représenté par un avocat (de son choix ou commis d’office).

Le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire, s’il considère que ce dernier peut être en mesure d’honorer sa dette et de rétablir la situation.
Sinon, il prononce l’expulsion à l’encontre du locataire.

3- Envoyer un commandement de quitter les lieux par huissier

Après que le juge ait prononcé une mesure d’expulsion à l’encontre du locataire, le propriétaire doit prendre RDV avec un huissier. Il doit demander à l’huissier de justice d’envoyer un « commandement de quitter les lieux » à son locataire. A compter de la réception de ce document, le locataire a 2 mois pour quitter les lieux.

Le locataire peut saisir le tribunal de grande instance pour demander un délai supplémentaire et rester dans le logement plus longtemps. Le juge le lui accordera ou non en fonction de sa situation. Exemples : âge, enfants à charge, santé, …. Ce délai supplémentaire peut varier de 3 mois à 3 ans, cela peut dont être encore très long !

4- Demander une visite d’huissier pour procéder à l’expulsion

Une fois que ce délai est écoulé, une visite d’huissier doit être réalisée pour organiser le départ de l’occupant des lieux. L’huissier de justice peut, s’il le souhaite, prévenir l’occupant de sa visite qui doit obligatoirement avoir lieu pendant un jour ouvré entre 6h et 21h.
Si l’occupant est absent, ou s’il refuse d’ouvrir la porte, l’huissier peut recourir aux forces de l’ordre (police ou gendarmerie) pour procéder à l’expulsion.

5- Trêve et dates d’expulsion

Il existe une trêve hivernale en France interdisant toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars. La procédure finale d’expulsion peut donc être réalisée par l’huissier uniquement entre le 1er avril et le 31 octobre. Cependant, rien n’empêche le propriétaire d’initier les démarches pendant la trêve hibernale.

Le processus d’expulsion d’un locataire est long et doit être scrupuleusement respecté par le propriétaire. En cas de non respect, il pourra être lui-même inquiété.

S’attendre à au moins 6 mois de procédure

En tenant compte des différents délais légaux imposés dans la procédure, et en considérant qu’ils sont appliqués jusqu’au bout et sans délais supplémentaires accordés par le juge ou cas de trêve hivernal, un cas relativement standard, la procédure peut durer 6 mois (en comptant 1 mois pour la décision du juge et pour la visite de l’huissier). 6 mois pendant lesquels le propriétaire ne touchera pas de loyer pour son logement occupé.
En fonction des délais accordés par le juge au locataire, la procédure peut durer plus de 3 ans !

Comment se prémunir face à un tel risque en tant que propriétaire ?

Le propriétaire a la possibilité de se prémunir face au risque de loyers impayés. Il peut notamment demander au locataire d’intégrer un garant. Celui-ci se portera caution du contrat de bail. Ce garant pourra ainsi être sollicité par le propriétaire pour qu’il s’acquitte des loyers impayés.
Le propriétaire a également la possibilité de souscrire à une assurance Garantie Loyers Impayés. C’est un contrat d’assurance qui prend en charge les impayés (après potentiel délai de carence de 3 mois).
Pour plus d’information, vous pouvez consulter notre article sur le sujet.

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