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Droit immobilier : travaux irréguliers dans une copropriété, quels recours ?

Les travaux privatifs sont à l’origine de nombreux conflits au sein des copropriétés : quels sont les recours possibles ?

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Au sein du copropriété, il existe des parties communes (couloirs, ascenseurs, …) et des parties privatives (lots des propriétaires). Ces parties privatives sont soumises au règlement de copropriété au même titre que les parties communes. Ainsi les propriétaires ne sont donc pas entièrement libres de réaliser les travaux qu’ils veulent chez eux. Ils doivent au préalable demander l’accord des autres copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Travaux dans les parties privatives : une liberté sous contraintes

Dans les parties privatives, les propriétaires ne sont pas libres de faire tout ce qu’ils souhaitent. En fonction des travaux que le propriétaire envisage de faire, il doit parfois demander une autorisation avant de les lancer. Ou alors les réaliser suivant un cadre à respecter.

Travaux non soumis à une autorisation préalable

  • Changer les peintures / papiers peints des murs, ou les revêtements des sols,
  • Supprimer ou ajouter des cloisons,
  • Percer des ouvertures à l’intérieur du logement (à condition que ce ne soit pas un mur porteur),
  • Installer de nouveaux équipements (tant qu’ils ne nécessitent pas de percer un mur extérieur.

Ces travaux sans autorisation ne doivent en aucun cas toucher à la structure de l’immeuble. Exemple : façade extérieure, murs porteurs, plafonds, canalisations, toit, …

Travaux soumis au règlement de la copropriété

Tous les travaux qui concernent l’aspect extérieur de l’immeuble sont soumis au règlement qui encadre les travaux possibles (matériaux à choisir, couleur à sélectionner, …).

  • Modifier son balcon (changement de garde-corps, fermeture avec une fenêtre ou véranda, …)
  • Changer ses fenêtres (matériaux utilisés, ajout de store, peinture, …)
  • Peindre sa porte d’entrée (sur le palier de l’immeuble),
  • Ajouter une plaque pour signaler son activité professionnelle (paillasson, plaque, enseigne, …)

Travaux soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires

Si un propriétaire souhaite engager des travaux dans ses parties privatives, et que ces travaux risques d’affecter les parties communes. Il doit alors demander une autorisation avant de démarrer ses travaux.

  • Modifier l’aspect extérieur de l’immeuble. Exemples : percer un mur extérieur, ajouter une fenêtre, installer un équipement extérieur.
  • Modifier certains murs porteurs. Exemples : élargissement d’une porte dans le mur, suppression d’une partie du mur.
  • Modifier les plafonds. Exemples : casser un plafond dans le cas d’un duplex.
  • Modifier le circuit des canalisations. Exemples : raccorder un tuyau sur une canalisation existante de l’immeuble.

Ces demandes de travaux doivent être portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Et ils doivent être ratifiés à la majorité absolue si ce sont travaux qui affectent les parties communes (ou majorité des tantièmes). Cela vaut que les copropriétaires soient présents ou non, pour valoir autorisation d’effectuer les travaux.

En cas de refus d’autorisation par l’assemblée générale, le copropriétaire qui estime que sa demande est justifiée, peut demander une autorisation judiciaire. Il doit alors saisir le tribunal de grande instance de son domicile, qui enverra un technicien mené une expertise dans l’immeuble pour s’assurer que les travaux demandés n’affecteront pas la solidité de l’immeuble, ni son esthétique. Cette demande ne peut avoir lieu que si les travaux n’ont pas été démarrés.

Délais de prescription pour des travaux irréguliers

Dans une copropriété, il existe trois types de délais de prescription. Un délai très court de 2 mois, un délai long de 10 ans, et un délai très long de 30 ans.

Le délai très court de 2 mois s’applique aux contestations de décision d’assemblée générale. Il court dès la première présentation de la lettre recommandée notifiant le Procès-Verbal.

Le délai de 10 ans est le délai de droit commun pour les copropriétés. Il s’applique pour les cas concernant les copropriétaires entre eux, un copropriétaire et le Syndic.

Si des travaux ont été réalisés de manière irrégulière, il existe donc un délai de prescription de 10 ans. Au bout de ces 10 ans, les travaux ne deviennent pas licites pour autant. Toutefois le Syndic ou un autre copropriétaire ne pourront plus lui demander de remettre en état la zone concernée.

Le délai de 30 ans concerne tous les cas où l’action n’est pas « personnelle », au titre de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Travaux irréguliers dans les parties communes

Des travaux irréguliers peuvent avoir lieu dans les parties communes, à l’initiative d’un copropriétaire ou d’une entreprise mandatée par le Syndic ou par un copropriétaire.

Exemple : un copropriétaire prend l’initiative de rénover la peinture de son étage dans les parties communes et choisit une couleur différente de celle existant.

Un autre copropriétaire ou le Syndic peuvent saisir le juge des référés (tribunal d’instance) pour faire cesser ces travaux. Il peut demander une remise en état si cette mesure est jugée nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble. Un copropriétaire possédant une quote-part peut ainsi agir seul et n’a pas l’obligation de recourir à une action collective. Il peut donc saisir seul le juge du tribunal d’instance.

Il doit alors être en mesure de prouver le préjudice subi par la collectivité des copropriétaires et n’a pas à prouver en plus un préjudice personnel distinct de l’intérêt collectif.

Le caractère urgent ou nécessaire ne peut justifier ces travaux sans autorisation. Le juge ne peut en effet se substituer à une validation (même a posteriori) par l’assemblée générale des copropriétaires.

Travaux irréguliers dans un lot privatif affectant les parties communes ou un autre copropriétaire

Un voisin fait des travaux dans son appartement, et une fissure apparaît dans votre mur, ou votre plancher s’affaisse… Les travaux, bien que réalisés dans son lot privatif, impactent les parties communes ou votre lot privatif.

Qui est responsable ?

Votre voisin, qu’il réalise les travaux lui-même, ou qu’il ait mandaté une entreprise pour les réaliser ! En effet, la cour de cassation a confirmé via plusieurs décisions que votre voisin est toujours responsable des travaux réalisés chez lui à sa demande, et donc des dégâts occasionnés.

Rien ne l’empêche cependant de se retourner ensuite contre l’entreprise qu’il a mandatée pour demander réparation et un dédommagement éventuel.

En tant que voisin ayant subi un préjudice, c’est donc votre voisin que vous devez contacter en priorité.

Faire constater les dégâts

Si votre voisin, responsable, refuse de coopérer, vous devez faire constater les dégâts réalisés chez vous : prenez des photos, et pour donner plus de poids à ce constat vous pouvez faire appel à un huissier de justice pour venir constater les dégâts à l’instant t.

Bon à savoir : ce constat ne fait que prouver de manière irréfutable que votre appartement a subi des dégâts, mais rien ne prouve que ces dégâts n’étaient pas déjà présents auparavant. Une expertise technique pourra être nécessaire pour renforcer la preuve.

Accord amiable via les assurances

Si la responsabilité est acceptée et facile à prouver, et qu’un constat amiable peut être réaliser en direct avec votre voisin cela reste la procédure la plus efficace. Pour cela, vous devez prendre des photos des dégâts et remplir un formulaire de constat proposé par votre assurance en responsabilité civile.

Suite à l’envoi du dossier à votre assurance, le passage d’un expert peut être programmé. Ensuite votre assurance traitera le dossier en direct avec l’assurance de votre voisin, qui viendra vous proposer une indemnisation.

Si ce montant d’indemnisation ne vous convient pas, vous pouvez contacter l’assurance adverse directement par courrier recommandé. Si vous ne parvenez pas à finaliser un accord amiable, des recours judiciaires existent.

Contestation ou recours judiciaires possibles

Trois cas sont alors possibles, liés chacun à un tribunal différent :

Tribunal d’instance :

Le montant estimé des réparations doit être inférieur à 10.000€.

Pour saisir le tribunal, vous devez demander à un huissier de justice d’assigner votre adversaire devant le tribunal d’instance du lieu sinistré. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire, mais conseillé pour s’occuper des formalités.

Vous devez apporter des preuves :

  • Un constat d’huissier de justice accompagné de photos,
  • Des échanges (courriers, emails) avec votre voisin et avec les assurances,
  • Des devis d’entreprises pour estimer le montant des réparations.

Tribunal de grande instance :

Le montant estimé des réparations doit être supérieur à 10.000€.

Le recours à un avocat est obligatoire pour saisir le tribunal de grande instance : il se chargera des formalités, et notamment de l’assignation de votre adversaire.

Vous devez apporter des preuves :

  • Un constat d’huissier de justice accompagné de photos,
  • Des échanges (courriers, emails) avec votre copropriété et l’assurance,
  • Le rapport d’expertise de l’assurance, et éventuellement la contre-expertise que vous avez mandatée,
  • Des devis d’entreprises pour estimer le montant des réparations.

Tribunal administratif :

Cas où les dégâts ont été causés par un agent du service public (exemple : pendant des travaux de voirie devant chez vous).

Le recours à un avocat est obligatoire pour saisir le tribunal administratif, et il s’occupera donc directement des formalités dont l’assignation de votre adversaire (mairie ou autre institution publique).

Vous devez apporter des preuves :

  • Un constat d’huissier de justice accompagné de photos,
  • Des échanges (courriers, emails) avec la mairie (ou autre institution publique) et l’assurance,
  • Des devis d’entreprises pour estimer le montant des réparations.

Dès que la procédure se judiciarise, il faut renforcer l’établissement de la preuve, par constat d’huissier, ou expertise et contre-expertise le cas échéant.

Cas particulier : constat de dégradations pendant que les travaux sont encore en cours

En cas, de difficulté à vous mettre d’accord avec votre voisin (ou autre responsable) ou à même avoir un premier échange suffisant avec lui, alors il convient de réagir rapidement si les travaux sont encore en cours.

En effet, vous pouvez demander la cessation des travaux de manière préventive. Vous devez saisir le référé du tribunal adapté (tribunal d’instance pour des réparations estimées à moins de 10.000€ ou tribunal de grande instance pour des réparations estimées à plus de 10.000€).

Comment faire ?

Vous devez contacter le greffe du tribunal concerné, et demander une date d’audience en référé (pour les cas urgents). Une fois la date d’audience obtenue, vous devez envoyer une assignation à votre adversaire afin de l’informer de la date, de l’heure de l’audience et des raisons du procès.

La procédure en référé permet d’obtenir une décision rapide, mais elle est provisoire en attendant un procès qui traitera le fond du problème. Dans le cas de travaux générant des dégâts chez un voisin, le juge des référés pourra décider de faire cesser les travaux à titre préventif, avant que le procès ne règle la question des dédommagements et des réparations. Bien que provisoire, il est possible de procéder, par un huissier de justice, à l’exécution forcée de cette décision, si vous constatez que les travaux continuent après cette décision.

Il n’est pas obligatoire de recourir à un avocat devant le juge des référés, mais un accompagnement peut vous aider à y voir plus clair sur les modalités complexes de procédure et sur les différents types de référés possibles.

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