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Droit immobilier : obligations du vendeur, notamment sur les vices cachés

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Obligation de livrer le bien immobilier, obligation de garantie des vices cachés : le vendeur d’un bien immobilier a des obligations vis à vis de l’acheteur.

2 obligations principales du vendeur lors d’une transaction immobilière

Les textes qui régissent le droit de la vente en France vont plutôt dans le sens du nouvel acquéreur que dans celui du vendeur. Par ailleurs, la jurisprudence accroît les obligations du vendeur : les textes ont été généralement interprétés à la faveur du nouvel acquéreur.

Pour simplifier, nous pouvons classer les obligations du vendeur en deux grandes catégories . L’obligation de livrer le bien vendu, et l’obligation de garantir ce bien. Ca peut paraître logique, mais cela va parfois loin.

Obligation de livrer le bien immobilier

  • Informer sur le bien vendu : le vendeur a l’obligation de fournir un certain nombre de diagnostics sur le logement en vue de le vendre. Et s’il a connaissance d’un vice caché ou d’un dysfonctionnement, il doit en informer l’acquéreur.
  • Fournir des conseils si le vendeur est professionnel : le vendeur professionnel doit être en mesure de donner des conseils à l’acquéreur.
  • Livrer le bien immobilier : le vendeur doit remettre les clés du logement et les titres de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire.
  • Livrer à la bonne date : la livraison doit avoir lieu lors de la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Sauf cas exceptionnel où l’acquéreur peut vouloir récupérer les clés plus tôt ou le vendeur les conserver plus tard. Mais cela doit être consigné dans l’acte de vente pour faire intervenir le changement d’assurance et de responsabilité à la bonne date.

Les obligations du vendeur sur la délivrance du bien immobilier sont de bons sens. En revanche la rubrique suivante peut parfois surprendre.

Obligation de garantir le bien immobilier

Le vendeur doit en effet garantir les vices cachés du bien immobilier vendu.

Qu’est-ce que cela signifie ?

Cela signifie que le vendeur doit garantir une possession paisible et utile du bien immobilier à l’acquéreur. Le vendeur a donc l’obligation de garantir que le bien vendu est exempté de vices cachés. Alors que la nature même du vice caché est qu’il ne se voit pas et donc le vendeur doit garantir des vices dont il n’a potentiellement jamais eu connaissance et qui se révèleront plus tard.

Caractère caché du vice

Un vice caché doit être non visible à l’œil nu, ou lors d’un examen normal du bien immobilier. Il faut que ces vices cachés fragilisent la structure du bien immobilier ou le rende impropre à son usage. Le vendeur n’est, en effet, pas responsable en cas de vice apparent. Car alors l’acquéreur est censé se renseigner a minima sur l’état du bien qu’il achète.

Existence du vice

Le vice caché doit exister au plus tard au moment de la signature de la vente. Il doit donc être antérieur à la vente.

Quelle protection offre la clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir les vices cachés ?

La clause n’est valable que si le vendeur était en effet ignorant du vice caché. L’acquéreur peut donc chercher à prouver que le vendeur était au courant du vice. Il peut se renseignant auprès des voisins, ou en pointant du doigt certains faits concomitants à la vente. Exemples : pose de boiseries ou de papier peint neuf pour cacher un mur visiblement gorgé d’eau. La validité de la clause repose donc sur l’interprétation que fera le juge de la bonne foi ou non du vendeur.

Cette clause peut donc protéger le vendeur, à condition qu’il soit de bonne foi. Il faut aussi que celui-ci n’ait entrepris aucune action qui pouvant être interprétée comme une volonté de camoufler la réalité à l’acquéreur.

Quelle particularité pour les immeubles à construire ?

Le cas d’un immeuble à construire est un cas particulier. Car alors la vente intervient à la fin de la construction. Le vendeur est donc lié directement ou indirectement au constructeur, et donc le vice caché est de toute façon couvert par la garantie décennale, ou les autres garanties.

Que risque un vendeur en cas de vice caché ?

En cas de vice caché engageant la responsabilité du vendeur, ce dernier doit, en fonction de la décision que prendra l’acquéreur :

  • Rembourser intégralement le montant versé pour le bien immobilier au moment de la vente chez le notaire. Il doit aussi rembourser les frais générés (comme les frais de notaire). Cela est nécessaire si l’acquéreur demande une annulation de la vente immobilière.
  • Verser une indemnité pour réduire le prix de vente du bien immobilier. L’acquéreur conserve donc la pleine propriété du bien immobilier et son usage, mais il obtiendra alors une réduction du prix de vente. Pour que cette demande aboutisse, le vice caché doit être sérieux et empêcher l’acquéreur d’utiliser le bien selon son usage prévu.

Dans les deux cas, si le vendeur avait connaissance du vice caché (ou devait être en mesure de l’estimer si le vendeur est un professionnel du secteur), alors l’acquéreur est en droit de demander en sus des dommages et intérêts.

Pour cela, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance (si le montant du préjudice est supérieur à 10.000€). Il doit donc obligatoirement avoir recours à un avocat.

L’acquéreur doit saisir le tribunal dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice caché. Il est donc important d’être en mesure de prouver la date de cette découverte. Un avocat spécialisé dans le droit immobilier saura vous conseiller, que vous soyez acquéreur ou vendeur, pour défendre vos intérêts devant le juge.

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